1. Grundstück erben - Was ist zu beachten?

Wenn Hinterbliebene ein Grundstück erben, sind einige wichtige Fragen zu klären: Wird das Erbe überhaupt angenommen? Was passiert mit dem geerbten Grundstück? Oft fällt ein Grundstück an mehr als nur eine Partei, wenn zum Beispiel Geschwister gemeinsam ein Grundstück erben. Man spricht dann von einer Erbengemeinschaft. In diesem Fall gilt es, Einigungen zu treffen. Und auch aus finanzieller Sicht gibt es einiges zu beachten: Lastet noch eine Grundschuld auf dem Grundstück? Welche Steuern und Kosten fallen an? 

Grundstück erben durch eine Erbengemeinschaft

2. Erbengemeinschaft

Wenn eine Erbengemeinschaft ein Grundstück erbt ist zu entscheiden, ob ein Mitglied der Erbengemeinschaft das Objekt bewohnen bzw. beim leeren Grundstück bebauen will. Dieses Mitglied muss dann die anderen Erben auszahlen. Diese wiederum müssen dem Verfahren einheitlich zustimmen. 

Auch über die generelle Annahme des Erbes muss die Erbengemeinschaft in Deutschland einheitlich entscheiden, wofür sie nur sechs Wochen Zeit hat (§ 1944 BGB). Es lohnt sich nicht immer, ein Erbe anzunehmen: Auf dem Grundstück können noch hohe Lasten liegen, wenn es per Kredit finanziert wurde, der längst nicht getilgt ist. Dann entstehen beim Erben eines Grundstücks Kosten, die manch ein Erbe vielleicht nicht tragen kann oder möchte. 

Wenn es zu keiner Einigung kommt, erfolgt eine Teilungsversteigerung. Dabei entstehen wie bei einer Zwangsversteigerung regelmäßig Verluste, sodass sich eine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft grundsätzlich lohnt. 

Vor dem Erben eines Grundstücks Grundbuch prüfen!

3. Grundbuch prüfen

Es lohnt sich auf jeden Fall, vor dem Erben eines Grundstücks das Grundbuch zu prüfen. Das Grundbuchamt gibt darüber Auskunft, ob auf dem Grundstück noch eine Grundschuld lastet. Darüber hinaus sind im Grundbuch auch eventuell vorhandene Wegerechte vermerkt, die ebenfalls relevant für die zuküftige Nutzung des Grundstücks sind. 

Unser Tipp

Manche Grundbuchämter verlangen für die Einsicht einen Erbschein. Doch das ist nicht rechtens, wenn ein Testament vorliegt. Hinterbliebene, die ein Grundstück erben, sollten den Erbschein keinesfalls voreilig beantragen, weil sie damit das Erbe annehmen. Gegenüber dem Grundbuchamt genügt auch das notariell beglaubigte Testament!

Annahme des Erbes

Sollten die Erben nach Einsicht in das Grundbuch das Erbe annehmen, muss der Eintrag geändert werden. Die Personen, die das Grundstück erben, werden eingetragen. Das Grundbuchamt nimmt diese Grundbuchberichtigung vor. Dafür ist der Eigentumsnachweis erforderlich. Dieser kann das Testament, aber auch der Erbschein sein, den die Erben jetzt beantragen können, wenn sie das Erbe annehmen.

An diesem Punkt können beim Erben eines Grundstücks Kosten entstehen, nämlich für die Umschreibung im Grundbuch. Diese entfallen aber, wenn diese Umschreibung bis zwei Jahre nach dem Erbfall erfolgt.

Grunderwerbssteuer beim Erben eines Grundstücks

4. Welche Steuern
fallen an?

Muss ich beim Grundstückerben Grunderwerbsteuer zahlen? Die Antwort lautet klar und eindeutig: Nein!
Beim Erben eines Grundstücks ist die Grunderwerbsteuer kein Bestandteil der Kosten, wohl aber möglicherweise die Erbschaftssteuer.

Zahle ich beim Erben eines Grundstücks Erbschaftssteuer?

Ob diese Steuer beim Erben eines Grundstücks zu zahlen ist, hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Gesamtwert des Nachlasses
  • Wert des betreffenden Grundstücks
  • Zahl der Miterben
  • Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erblasser und dem eventuell steuerpflichtigen Erben

Ab welchem Grundstückswert muss Erbschaftssteuer bezahlt werden?

Beim Erben eines Grundstücks wird die Erbschaftssteuer in Deutschland nur erhoben, wenn der Wert des Grundstücks bzw. dessen anteiliger Wert (bei einer Erbengemeinschaft) den Freibetrag übersteigt, der dem betreffenden Erben gemäss seines Verwandtschaftsverhältnisses zum Nachlasser zusteht. Sie betragen:

  • für Ehegatten 500.000 Euro
  • für Kinder 400.000 Euro
  • für Enkel 200.000 Euro usf.

Wenn also zwei Geschwister gemeinsam ein Grundstück erben, zu dem noch ein sonstiger Nachlass in Bargeld oder Wertgegenständen kommt und der Gesamtwert des Nachlasses inklusive Grundstück unter 800.000 Euro liegt, bleibt für sie das Gesamterbe steuerfrei.

Erbpacht beim Grundstück erben

5. Die
Erbpacht

Wenn der Erblasser ein Erbpachtnehmer des Grundstücks war, kann die Erbpacht nach dem Grundstück erben auf die Erben übergehen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass der sogenannte Heimfall eintritt: In diesem Fall löst der Eigentümer den Pachtvertrag vorzeitig auf. Dieses Recht hat er, wenn der Erblasser zu Lebzeiten das Grundstück verwahrlosen liess oder wenn dies durch die Erben geschieht. Die Erbpacht beim Erbe eines Grundstücks ist ein Sonderfall, der oft einer anwaltlichen Beratung bedarf.

Grundstück geerbt - Und was jetzt?

6. Nächste Schritte

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